商铺招商难租金难涨

来源:互联网新闻 编辑:余姚网 时间:2018/12/13 23:16:33

原标题:商铺招商难租金难涨

佛山商铺、购物中心增多,但租金增长乏力。

今明后三年中心区新零商面积将出现井喷 业内预测:

年关将至,商场又开始忙着跟租户们签订新一轮的租金合同。今明两年,南海创鸿城、乐从天佑城、南海怡丰城、南海万达广场等全新大型零售商业体将集中入市,带来佛山中心区零售商业面积的井喷。

随着新增零商面积的膨胀,新商业体的招商难度加剧,租金上涨乏力,有开发商坦言:“明年的租金不能涨了。”对此,业内人士指出,“商业运营是场马拉松,不是百米冲刺,零售商业运营初期不要对租金给予过高要求。”

零售消费力强劲 投资者对租金预期提高

根据佛山市统计局公布的数据显示,1~7月,佛山市实现社会消费品零售总额1273.28亿元,比上年同期增长11.3%,零售消费市场平稳增长。近年来,佛山消费市场的蛋糕越做越大,很多投资者对租金的预期大大提升。就在10月底,东方广场明珠百货的业主们有的想涨租,有的想收回自己经营,众口难调,随着场地租约期满,明珠百货最终黯然离场。

建成于2003年的东方广场在建设初期,开发商为了加快资金回笼,把2.6万平方米商场(明珠百货所在地),分散售卖,仅1~3层就有500多个业主。2003年12月,明珠百货与东方广场管理方和众业主达成协议,以返租的形式,租售5年,明珠百货统一经营,统一规划,统一招租。开业初期,人气还是一般,经过三年培育,明珠百货管理层不断摸索,不断调整经营品牌结构,逐步提高知名度。又过5年,业主再次签订返租协议。10年后的今天,东方广场的明珠百货成为成熟的商圈之一。

随着东方广场的兴旺发达,租金持续上涨,一些业主希望涨租,一些业主则想收回铺位自己经营,只有一小部分业主同意给明珠百货继续经营。经过多次谈判,500多个业主意见,终难统一。今年10月,场地租约期满,明珠百货只能离场。

租金上涨乏力 购物中心招商以低租金换品牌

物业的租金收入是各大零售商场盈利的主要渠道。尽管一些投资者对铺位的租金回报提高了预期,但是现实却是大型购物中心,尤其是新近开业运营的大型零售商场在残酷的竞争中不得不放低身段,以低租金换品牌。

一位入驻佛山多家购物中心的餐饮品牌负责人告诉记者,目前就餐饮行业而言,购物中心的租金水平基本上都在200元/平方米以下。老商场餐饮铺租金比较便宜,只有100元/平方米左右,而新商场,如万科广场、创鸿城、怡丰城等餐饮铺租在120~170元/平方米之间,南海万达广场最贵,超过了200元/平方米,“不过南海万达广场是固定租金,没有抽成,其他一些商场基本上在保底的基础上还要抽成。”该负责人坦言,佛山各大购物中心的租金上涨幅度不大,“与广州有比较大的差距,在可以承受范围内。”对于商家来说,佛山的选择面很广。

广东最大规模、专营于西洋古董的别有居上周正式进驻佛山谊园艺展中心。别有居负责人告诉记者,此次首次进入佛山市场,就是看中了佛山较低的租金成本。该负责人举例说,广州的铺位租金普遍500多元/平方米以上,好的达1000多元/平方米,但佛山好的位子才100多元/平方米。“做古玩和快消的做法不一样,古玩商家需要花大量的时间去培育市场。”因此,租金成本对古玩商家来讲非常重要。

本月底计划开业的创鸿城在招商时,对租金的要求也不高。“我们对品牌的要求超越租金要求。”创鸿城负责人说。记者从印象城了解到,印象城的平均租金约150~160元/平方米,在佛山各大商场的租金中处于中档水平。印象城负责人坦言:“不敢轻易涨租金,周边的竞争压力比较大。”

据高力国际统计,佛山目前各大商圈中,祖庙的租金水平最高,首层平均租金能达到500元/平方米/月,季华路约300元/平方米/月。平均而言,全市零商首层平均租金约285元/平方米/月。这一数据,与一线城市的租金水平差距非常大。据悉,深圳大型购物中心的首层平均租金为902.98元/平方米/月。

商业新增面积井喷

房产商不敢轻言涨价

南海创鸿城、乐从天佑城等新商场将在本月底集中亮相入市,令原本就竞争激烈的零售业商场争夺更为惨烈。明年,南海怡丰城、南海万达广场等大型购物中心也将相继投入使用,届时,佛山中心区的商业竞争将进一步升级。

从体量来看,这些零售新商场都是“巨无霸”,占地少则六七万平方米,多则10多万平方米。如南海创鸿城商业面积达到8万平方米,乐从天佑城总建筑面积达25万平方米以上,其中商场面积约10万平方米;南海怡丰城营业面积高达10万平方米;南海万达广场的购物中心营业面积也达到了17.65万平方米。仅仅这4大购物中心,就会为佛山带来超过45万平方米的新增商业面积。这仅仅是冰山一角。沿着季华路,一路都是大型购物中心,除了已开业的顺联国际广场、东建世纪广场、印象城、鹏瑞利季华广场外,还有24个在建或拟建项目,包括商业面积超过10万平方米的佛山万科广场、王府井百货等,新增商业面积将达150万平方米。

根据高力国际统计,仅佛山中心区,从2013年到2015年这三年间,佛山市的零售商业面积将新增200万平方米,其中不乏优质品牌购物中心,如万达广场、万科广场等。而2012年,佛山市零售商业的整体库存仅202.7万平方米,也就是未来三年新增零商面积会比此前翻一番。在空置率方面,佛山零售商业物业的平均空置率约11%,而在一线城市如深圳,其全市平均空置率仅为7.99%。

对此,保利水城副总经理欧美珊认为,从消费力和供应方的接受程度上来看,目前佛山的商业项目开发过度集中,过剩已成定局。另外,消费者未来能否消化迅速膨胀的商业内容,也存在疑问。创鸿集团副总裁庞梦轩也坦言,佛山确实存在招商压力大的问题。印象城负责人也预测,未来几年物业租金方面增长有压力。

但业内人士对未来还是比较乐观。“佛山虽然项目多,但是商业发展阶段离北上广还有差距,佛山商业未来还是有希望的。”庞梦轩说,关键是看谁能坚持到最后。