万科广州三项目卷入“44亿欠税”风波

来源:互联网新闻 编辑:余姚网 时间:2020/10/28 17:18:54

原标题:万科广州三项目卷入“44亿欠税”风波

万科再次被央视点名指责欠税。

万科2012年年报中显示,计提的土地增值税清算准备金列出44 .34亿元。央视据此认为,万科存在应缴未缴土地增值税的情况。万科随即发布公告反击,称项目不涉及欠缴土增税。万科被指“欠税”涉广州三个项目———广州金域华庭、广州金域蓝湾以及柏悦湾,广州市地税局已表示正加紧核实相关情况,将由上级税务机关统一公布。广东省地税局对南都记者称,地税部门对房企项目的清算跟得都很紧,会提前由专人通知,“房企不来上报的可能性几乎没有。”

南都记者采访业内律师和经济界人士获悉,房企可以用拖延销售的办法减缓最后清算,从而获得稳定现金流。但问题是,如果没有达到清算条件,房企的做法属于合理合法。

万科反击:未欠税

央视提出,万科在2012年年报中计提的土地增值税清算准备金44.34亿元,此为应付未付的土地增值税。对于再次陷入“欠税门”,万科迅速予以反击。

“截至2012年12月31日,公司计提土地增值税清算准备金人民币44.35亿元,这是公司按照会计准则要求,对未来可能产生的土地增值税进行的计提。此预提为企业会计处理程序,与企业现时纳税义务无关。”万科董事会对此回应称,预提金额仅为企业自身的估计,未来确定企业实际纳税义务时,税务机关另有计算方法和程序,不会以企业自测数据作为依据。

“这件事大家都表达得很清楚了,很多房企也都发了公告,也列明了自己的土增税。万科更是一直强调合法纳税,履行应尽的义务。”万科有关人士如是告诉南都记者,作为大型上市公司,财务严格透明是好事,也是万科一直追求的规范管理之道的体现。

万科被指“欠税”涉广州三地产项目。万科称,其中,广州金域华庭项目目前销售比例为49%,远未达到土地增值税清算条件。广州金域蓝湾项目、柏悦湾项目,均未全部完成销售,最近交付时间均为2013年12月。虽然均未达到应清算条件,但项目公司已经在整理相关材料,为清算工作做准备。

根据万科公告,集团近三年合计缴纳税金约620亿元,其中土地增值税约144亿元。万科2012年缴纳的土地增值税总额达到52 .8亿元。

经济学家马光远站出来指责万科的回应“露出破绽”,吉林万科城毛利率仅为16%,属于退税项目,说明已经达到清算条件,无论补还是退,都应清算,但万科没有清算。

“地方政府也并没有积极催缴房企清算土增税。为什么呢?鼓励房企拿地开发的积极性,一个大城市如北京土地出让金能达到上千亿,一年的土地增值税也就百来亿,孰重孰轻,这笔账还是很好算的。”马光远接受南都记者采访时如是表示。

易居房地产研究院副院长杨红旭则发文挺万科,万科对达到清算条件的部分房地产项目,已经自行清算计提了应补缴的土地增值税准备金,但实际并未将其缴入国库,而是一直挂在了企业账上,光万科一家上市房企自行清算但未及时征缴入库的土地增值税就超过了44亿元。但据此而指责万科,是站不住脚的,因为万科的“计提”是合规的,计提并不意味着必须缴入国库,税法亦无此要求。

开发商集体公告否认

不仅万科,其他如华侨城、金地集团等“涉税门”房企均公告回应了土增税问题,表明自身在经过核实之后,在土地增值税缴纳与核算方面符合税法和会计准则的相关规定。

南都记者采访了数家大型房企,均得到回复称,企业“按照国家要求履行纳税义务”。

金地集团称,公司严格按照会计准则的规定对土地增值税进行了合理估计和预提,同时严格按照税务机关对土地增值税实行先预征后清算的管理办法履行纳税义务。截至2012年12月31日,公司计提的土地增值税余额为25.48亿元。公告中明确指出,这一计提部分尚未达到税法规定的土地增值税清算条件,因而并未实际产生纳税义务。

华侨城有关负责人也向南都记者表示,对土增税问题公告已交代清楚。截至2012年12月31日,公司应交土地增值税为1.53亿元,已在公司2012年度报告财务报表附注“应交税金”部分进行明示,在2013年度已按时全部缴纳。其间公司预提的土地增值税余额为47.62亿元,也已按照会计准则要求计入并反映在利润表中。

国泰君安的研究数据表明,2008年-2012年房地产上市公司实际上都充分计提了土地增值税,年均土地增值税税率为5.7%。

“土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种,在项目清算中,多退少补。所以房企在目前的规则下,的确不存在偷税漏税,只是按照正常的程序合理延迟缴纳税费。”中原地产研究部总监张大伟告诉南都记者,一般而言,上市房企都会按照规定进行土地增值税的预提,达到清算时间和条件,才进行实际上缴。

房企设法合理避税

“究竟房企有没有欠税,欠多少税,这个问题不能一概而论,一定要看房企具体的项目进展到哪儿了,到没到结算的具体规定。”德勤国际税收亚太区与中国主管傅振煌对南都记者表示,增值税要看房地产项目建成结算后,按照增值的比例来征收。目前通行做法是先按2%-3%比例预征,清算后再多退少补。这样对政府财政也有好处,不必等到项目全部完结才能收到税。他表示,根据经验,很多房企在后期会把项目“拖得很长”,但这并非不合法。

有不具名的业内人士告诉南都记者,在实际运作中,也有很多房企通过延缓尾盘销售或者持有楼盘商业配建避免达到主动清算条件。另外也有通过做大精装等途径做大成本,来进行合理避税。

北京中咨律师所律师贾瑞果向南都记者表示,国家税务总局对土增税的征缴有明确规定。虽然采取前述几种方式可以在一定程度上规避纳税人的义务,但并不能从根本上解决问题,“从先行规定来讲,如果税务局的稽查力度大,类似于保留小部分房子不卖来避开土地增值税的操作模式,很可能行不通。”

[链接]扯皮最多的土增税

土地增值税已经成为近些年房地产交易环节增速最快、金额较高的税种。2012年全国土地增值税为2719亿元,比2000年的8.4亿元暴增322倍。

但土地增值税自身设计和执行都比较复杂。现行过程中,由于房地产开发周期通常很长,计算应纳税额时,往往涉及很专业的房地产财务,由此造成的过高征纳成本,使税务机关普遍缺乏主动计征的动力。

广东省地税局负责土增税工作的税政一处副处长蒙全忠接受南都记者采访时介绍,目前广东土增税预缴比例最低为2%,商业及高端项目有一定上浮。目前,税务机关既需对企业财务了解,也需得到土地、房产管理部门的信息配合,因此征管工作量不小。

“土地增值税一直是房地产税收体系中,设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。”杨红旭表示,媒体若要讨论土地增值税,第一板应打税制设计。目前实行四级超率累进税率,扣除项目太多,操作过于复杂,又分为预征与清算两个时间节点。第二板应打地方税务部门。目前绝大部分项目清算的主动权握在税务部门手中,他们不要求开发商清算,难道奢望开发商当活雷锋?第三板才应打部分不守诚信、恶意欠税、违规逃税的开发商。

“由于与所得税在功能上有重叠之处,因此将来弱化或取消土地增值税,才应当是改革的方向。”杨红旭表示。

那么现阶段能否寄望税收体制改革?傅振煌表示,其发现三中全会提到了税改,减少地方政府对于土地税款的依赖,“但现在很多地方政府很大一部分税收是从房地产而来的。这种依赖短期还没有找到替补项,税改还是没有一个很具体的方案以供操作。”

南都记者 陈琳琳 实习生 许尔淳