兰州楼市步入衰退期?

来源:互联网新闻 编辑:余姚网 时间:2019/01/22 22:37:58

原标题:兰州楼市步入衰退期?

中国甘肃网5月5日讯 据鑫报报道(记者 张小燕)刚刚过去的五一小长假,兰州的天气远没有往年那样热情似火的氛围。与天气一样,假日期间的兰州楼市同样失去了往年的火爆场景。兰州各大楼盘售房都经历了一个从未有过的冷清节日。

记者走访多个楼盘发现,现场再也看不到往年那种疯狂排队抢购的景象了,部分楼盘甚至看房者寂寥无几。

“房子不好卖了。市场确定冷却了下来,曾经的繁华成了一个美好的梦。难道楼市真的已经不成了?”一位售楼者不禁自言自语。“好多地方房价已经下降了,我要再等等,多看看,绝不能随意冲动。”一位看房者坦率地提出了自己的想法。

这是五一假日期间传来的一组数据,从商品房的成交总金额来看,北京同比下降37%,天津下降35%,青岛下降45%,大连下降40%,济南下降43%,太原下降66%,以上数据显示,全国楼市似乎均陷入尴尬状态。

大幅优惠难抵楼市渐冷趋势

五一假期历来是传统的促销盛典期,过去的一个个五一,始终是兰州房产商的营销盛宴,一些楼盘也多选在当日开盘。那时的售楼部人流如潮,喧嚣震天,排队选房者,交钱订购者纷纷排起了长龙。在房产商名目繁多的营销策略下,常常是开盘当日即告售罄,致使现场一房难求,甚至许多购房者懊悔自己迟行一步。房地产的火爆自然刺激整个市场更加繁荣发展。

今年五一期间,兰州各大楼盘同样纷纷推出各种优惠促销活动,以期再次掀起购房高潮。买房赠送物业费、送房送钱、买房送车款、购房送彩电、定金溢价、按揭折扣等悉数登场,优惠力度不小。然而这些措施依然难以刺激和吸引购房者的购买欲望,在记者走访的几个楼盘销售现场,不少销售人员坦言销量肯定是没有前几年好,并表示面对这轮萧条潮,业绩很难做上去,个人压力也很大。他们认为宏观经济对楼市影响很大,“现在最担心拐点已经出现。”

优惠只是打破滞销局面的一种手段,也是变相降价的一种形式,但对于兰州房地产市场来说,作用似乎不大,不仅销量在持续萎缩,就是价格也在下降。中国指数研究院5月1日发布百城价格指数报告,今年4月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为11013元/平方米,环比上月上涨0.10%,这是2012年6月以来连续第23个月环比上涨,涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看,当月55个城市房价环比上涨,45个城市环比出现下跌。当月,兰州主城区新建住宅样本均价下降至7479元/平方米,较3月的住宅样本均价7577元/平方米下跌了1.29%,下降98元。当月,兰州房价环比跌幅位居百城的第11位。

兰州市统计部门的最新数据显示,在2014年第一季度,兰州市房地产完成投资额同比下降6.92%,房地产开发企业资金来源同比下降33.59%。这或意味着,过去几年房价持续上涨的局面将有可能被扭转,兰州房地产市场“拐点”将现。业内人士认为,兰州目前的房地产市场已出现较为浓厚的观望情绪,而房地产开发商资金链问题开始逐步暴露,这会在一定程度上影响房地产开发投资的增速。

兰州楼市尾端行情现象显现

其实不止兰州,全国各大城市五一期间楼市销售情况都不容乐观,一些大城市即使大幅降价也难以吸引买主。以北京为例,最新消息是“五一”黄金周全市楼市是在寂静中度过的。东三环双井合生国际137平方米三居,当初市价为750万元,现在降至600万元急售,房屋总价直接跳水100多万元还是无人问津。这种情况已经传递到二手房,北京四环外一套81平方米二手房直接降价10万元而且房主承担税费,但还是没有人来买。由于房价持续下跌,整个市场观望情绪浓郁,北京楼市已经进入有市无价的现状,部分业主无奈之下只好当起了长期房东。

上海一楼盘的降价更是惊人,原来每平方米5万多的毛坯房现在只要3万多一点,还带精装修。而且买方还有议价的空间。

兰州的情况也好不到哪里去,整个房地产市场滞销明显,据相应数据分析,今年以来兰州楼市交易量依然持续萎缩,而房价也一直呈现下降趋势。

从房价趋势图可以看出,自2000年之后,兰州楼市一直处于上涨趋势,其中2004年和2009年分别有过一轮快速上涨,虽然时间持续不长,可价格变化很大。在这整个过程中呈现价升量增态势,说明上涨是真实有效的,价格也是有支撑的。进入2011年以来,房价的增长态势已经十分缓慢,成交量则呈现间歇放量态势,房价疲态尽显。到2012年下半年,则出现价升量减的态势,背离行情已现。此时兰州房价的特点明确出现见顶迹象,主要表现为走势图呈筑顶征兆;房价的上涨主要靠数量不多的几个代表性楼盘实现,而大部分楼盘价格根本不动;外围市场则由于鬼城的报道不断出现,温州、杭州、常州、广州等城市楼价崩盘之声不绝于耳;央行基于汇率和通胀的原因开始收缩流动性,市场开始对利空或传言表现异常麻木;总之,兰州楼市尾端行情现象显著出现。

一些谨慎的购房者已经开始退房。市民李先生曾在雁滩预订了一套120平方米的房子,当时每平方米价格9370元,总房款110多万元。刚交首付没有多久,便传来了一、二线城市房价下降的消息,尤其温州房价的暴跌更让他忧心如焚,一番深思熟虑后,李先生决定退房。“一、二线城市房价已经开始下降,温州更是房价发展的风向标,历次房价大涨的领导者都抵挡不住,那么作为二线城市的兰州,房价下降不就是迟早的事情吗。眼看房价就要下降了,不退房不是吃亏了吗?再说综合收入以及兰州的实际情况,一旦房价开始松动,兰州房价下降的空间应该是不会太小。”面对询问,李先生显得异常坦率。另一位退房者王先生也表示:“以前调控政策不断,可房价只见上涨,可从去年以来,政府不再高喊调控,可房价却开始下降,这不很能说明问题吗?”

李先生们的担忧不无原因,据了解,兰州房产空置率依然惊人,2009年商品房空置面积达113.24万平方米,其中空置一至三年的为68.9万平方米,三年以上的为19.12万平方米,住宅空置69.09万平方米。注意这一年兰州发生了大规模抢购行为,但空置量依然惊人,有相关人士告诉记者,在兰州甚至还存在过空置长达13年的房产,兰州房产其实早就出现过应该警惕的现象。但随后,兰州商品房开发依然火爆,随后全国一些知名房企如恒大、绿地、碧桂园、中海等企业纷纷进入兰州拓城圈地。这些企业财大气粗,更非兰州本土房产商所能比,他们一出手便是大手笔,均以大盘著称,不仅在兰州房产市场引起一场革命,也为兰州提供了更多楼盘。

推动不足导致衰退来临

进入4月,兰州楼市销售面积及销售额同步进入阶段性地量,这个阶段已经很长时间了,是以往从来没有过的。在经过长期爬坡后,这种高位的缩量横盘现象完全符合顶部特征,足以引起业内注意了。而自去年以来,针对房地产的银根已经收紧,李嘉诚也抛光了内地所有房产,种种迹象提醒人们,房地产业应该不再是支持经济发展的支柱产业,经济转型已经成为今后的发展方向。另一方面,随着房价下降预期的愈加明显,人们买涨不买跌的心态开始显现。目前整个市场风声鹤唳,悲观情绪四处蔓延,除非国家政策发生根本性的改变,否则重振房地产业将成为一个梦。而现在从中央到地方,从官员到学者,从专家到普通老百姓,大家对房地产的泡沫及危害已经有了清醒的认识。中国经济已经到了必须进行产业结构转型的时期了,兰州也已经开始另寻出路,比如物流业的建设,电商的发展,服务业的兴起,总之,房地产业已经没有过去那么重的比例了。

促成房价下降的另一个原因是后续购买推动力的不足。但许多人认为这一因素是不存在的,他们最大的支持因素来自于巨大的“城市化”潜力。他们认为,目前中国城市化率不足50%,离75%的目标值相去甚大,另外除了农业人口要继续进城之外,每年新毕业的大学生高达数百万。因此在今后相当长一个时期内,“刚性需求”源源不断,现有住房自然远远无法满足需求。但是仔细分析,这个命题其实并没有多大意义,就以兰州为例,2010年,兰州城市化率已经达到60%;2012年安宁城市化率已达100%,成为全市唯一无农民区域。经过过去十多年的快速引导,兰州其他县市甚至农村能够继续大规模进入城市的人口已经很少了,也就是反撑城市化最重要的因素人这一决定资源已经消耗得差不多了。同时由于缺乏核心的产业,目前城市中的投资极少有以常住人口就业问题为目标者,大多属于只带来了“临时工作”,即建筑工程业的流动务工,而本区域内本应成为常住人口的大学毕业生依然以“杀入北上广”为首选目标。

另外对于兰州市民家庭来说,每家拥有两套甚至数套住房者大有人在,房子从消费品属性“变异”成投资属性的现象比较普遍。而相对于有效收入,兰州房价并不算便宜。对于那些急需住房的流入群体及城市困难群体以及有改善住房需求的群体来说,六七千甚至上元万的房价,自然是一件十分困难的事。

从资金面变化来看,央行正回购仍在继续。4月初,央行展开正回购操作,其中14天正回购交易量为500亿元,28天期限品种的正回购220亿元,累计720亿元;3月底的正回购达980亿元。虽然市场普遍预期今年再次出现钱紧的可能性不大,但市场普遍对资金面还是保持了一份谨慎。有开发商就表示,面对日益紧绷的资金链,他们现在根本不敢掉以轻心。相关统计分析认为,在持续调控政策影响下,房地产开发商资金链问题将逐步暴露,进而在一定程度上影响房地产开发投资的增速。

从兰州的情况看,房产阶段性供应过剩现象还是比较明显。尤其这个五一,各大楼市的促销模式其实就是一种变相的降价,是一种变相的拉客方式。分析人士认为,剔除了房地产的投机属性,兰州房产的消化率可能得持续较长一段时间。有专家指出,就全国范围来看,此次房地产萧条属非政策性调控所致,有可能会带来城市房地产长时间处在难以反弹的局面,有可能长时间就会这样一直下去,对于那些长时间没有人口的导入,经济结构没有明显变化的城市,有可能将几乎看不见房价起色的希望。

不管怎样,兰州房价降了,这对于持币观望者而言无论如何是一大利好,他们从其中嗅出了楼市不景气的味道,于是企盼楼市拐点能够早日出现,因此手中的钱捏得更紧了。一些人更为乐观地声称,房价下降是楼市不景气的直观体现,国家的宏观调控已经初现成效,兰州的楼市将随一线城市的价位一起出现下调。