综合体 综合症?

来源:互联网新闻 编辑:余姚网 时间:2018/07/20 22:24:03

原标题:综合体 综合症?

建设中的华润·万象城,依稀能看到未来的繁华

华润·万象城始终以国际化视野定位自己的产品及服务

Hello,城市综合体

1930年,洛克菲勒家族开始在曼哈顿岛的中部22英亩的家族土地上建造一组建筑群,这个后来被称为洛克菲勒中心的庞大建筑群以19栋建筑的规模及配套,开启了城市规划新的风向标。

1958年,法国巴黎开始营造世界上第一个城市综合体,这个被称为“拉德芳斯”的项目虽然建设了几十年,但它开创的HOPSCA模式却迅速风靡全世界,成为城市综合体的规划设计模板。

世纪之交,国内一线房企纷纷涉足商业地产,不约而同地将“综合体”模式引进到内地,并以此为蓝本,大张旗鼓地打造经营着属于自己的城市综合体产品线。

综合体,综合症?

2004年12月9日,深圳华润·万象城正式开业。这个总建筑面积达18.8万平方米的室内购物中心,有着诸多的惊喜,成为内地体验式消费的经典。因此,在很多业内人士看来,这里是最接近“拉德芳斯”的地方,是商业地产的一个巅峰。

深圳万象城的成功,令很多房企“眼红”,从2010年开始,龙湖、保利、金地、中粮、富力等一线房企开始“学习华润好榜样”,大力进军重点城市的商业地产领域,于是,城市综合体以“忽如一夜春风来,千树万树梨花开”之势,迅速在一、二、三线城市落地生根,以至于有人预言,“如果说过去10年是住宅市场的‘蜜月期’,那么未来10年将是城市综合体的‘闺蜜’期。”

郑州也不例外。大约从2010年开始,也许是看到先行者的体面光鲜,越来越多的房企开始涉足商业地产,有些开发商经过简单的考察分析,以“沛然莫之能御”之势,开始建设开发属于自己的城市综合体。于是,一时之间,“综”字统帅,“商业”领衔,“中心”遍地,“广场”四飞,一个地产领域的“郑州城市综合体”时代俨然而至。

据媒体报道,郑州目前共有53个城市综合体在建项目,尚不包括已经规划和已报建尚未亮相的商业综合体项目。按照一个综合体50万平方米的体量,就是2000多万平方米的超大建筑群体。

面对这样的数据,不少业内外人士惊呼,郑州也许患上了城市综合体“综合症”,恐怕会打乱这座城市的商业规划及发展。

综合体,综在哪里?

一位资深人士坦言,城市综合体的出现解决了传统住宅大盘只有房子没有生活的难题。而云集众多商业、电影院线、写字楼、酒店的大型城市综合体其实就是城市的缩影,在很多方面满足了城市人群在居家、城市生活以及工作方面的需求。因此,业内对于城市综合体的美好预期是,“谁拥有城市综合体,谁就拥有未来。”

然而,随着开发商对城市综合体项目的一哄而上,许多尚未成熟的城市综合体便已陷入“未来已被分化”的境地。

这位资深人士认为,在城市综合体大跃进的背景下,不少开发商把综合体作为一种产品增值的概念去炒作,只是简单地将酒店、写字楼、住宅、商业等多业态进行简单的排列组合,忽略了城市综合体的核心价值,即它必须与所在城市、城区的社会、经济、文化、气质等相匹配,并形成和谐共生之生态体系。

因此,一个价值最大化的综合体,在规划之初就应在定位及运营方面保证使综合体内各业态、各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。

综合研究表明,综合体的价值依据不同的定位由浅至深可分为4个层面:第一,增加生活的便利性;第二,带来生活方式的改变;第三,改变城市的格局、提升区域的价值;第四,奠定城市未来的发展方向,重新定义所在城市的高度。

也就是说,城市中各个综合体间江湖地位的奠定,要看综合体本身的价值能达到哪个阶段。其中综合体内的商业业态起着最为关键的作用,作为综合体价值的发动机,商业业态促使各业态间相互支持,形成强大的综合体循环经济体。

万象城,代言城市未来

2004年,应该是中国HOPSCA模式的元年。这一年,深圳华润·万象城开业了。

这个由香港太古广场原班团队打造的第一座城市综合体,不但吸引了爱马仕、葆蝶家、路易威登、古驰、迪奥等众多国际大牌旗舰店汇聚于此,而且还引进了超五星酒店君悦酒店的加盟,使之成为各国政要及明星下榻的首选。华润大厦虽然只有139米,但因其最懂商务并为商务定制办公需求,而成为众多世界500强驻华总部的办公地。

华润·万象城从一开始就以国际化视野定位自己的产品及服务,倡导国际化的消费理念,彰显时尚品位与优雅格调,引领全新的生活方式与消费潮流。它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、进口超市、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、豪华电影院等元素,为民众提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。

后来,随着万象城在沈阳、杭州、成都等城市的复制,它被称为中国真正意义上的都市综合体,以区别于以华润五彩城、中粮大悦城、万达广场为代表的城市(区域)综合体。

这是一种最接近“拉德芳斯”的综合体模式。它只会出现在一线或省会城市,并处于整座城市的核心商圈。它的开发及运营难度最大,不但囊括了城市最高端的资源,而且其地段价值和城市象征价值独一无二。

和城市综合体相比,都市综合体具有三项硬件标准,低于标准即可降级为城市综合体。这三项标准是,第一,它需要在城市中心建造不低于50万平方米以上体量的地标性建筑群,其中商业部分为15万-20万平方米的综合购物中心(shopping mail),汇聚国际一线品牌,容纳超市、影院、溜冰场、游乐场、百货商场、大型餐饮及美食广场等众多业态。第二,都市综合体内配建的酒店、写字楼及住宅公寓,均是城市甚至省域最顶级的存在。第三,都市综合体的消费带动辐射整座城市乃至全省级省域周边地区。

每一座城市都有当下,每一座城市都有未来。如果说传统的综合体项目代表了当下,那么华润·万象城就代言郑州城市的未来。

之于城市,郑州期待更多的改变。

(李志磊)