羊年楼市 灯谜重重

来源:互联网新闻 编辑:余姚网 时间:2018/11/15 14:04:49

原标题:羊年楼市 灯谜重重

羊年春节刚刚过去,开发商已经厉兵秣马,银行新政也如约而至,利好层层涌来,今年的楼市究竟走势如何?是继续2014年的全面调整还是走出一轮上行的节奏?近期,房企对新年目标的制订、土地市场的热度、新好政策的预估等一系列可堪“见微知著”的细节中,透露出了羊年楼市的新看点。

看点1 房价

土地“退烧”影响大

2月12日是北京土地市场在马年的收官之日,当天推出了四宗地块,分别是平谷区的两宗养老设施用地和顺义区两宗商业用地,但市场反应比较平淡。其中,面积最大的顺义区顺义新城26街区的关注度是最高的,但实际竞拍也只有两轮。最终,该地块被旭辉、金地、K2等组成的联合体以13.8亿元摘得,溢价率仅为2.6%。

从今年元旦到节前收市的这一段时间里,北京土地市场的出让总金额为429.13亿元,与去年同期相比小幅上升26亿元。仔细分析来看,土地市场的成交地块数量虽然相比去年同期增加了2宗,但仅4宗地块达到竞拍设置的上限价格。

最为核心的差别是,今年截至目前的土地溢价率远远低于去年同期,2015年北京21宗经营性用地的平均溢价率仅21%,而去年同期的平均溢价率则高达71%。

亚豪机构市场总监郭毅认为,从去年的一掷万金争拿地到今年的谨慎小心拿好地,开发商的态度发生了根本上的变化,“尽管房企战略布局仍转向一线城市,但迫于业绩和资金压力,房企在土地市场上依然执行较为谨慎的拿地策略,盲目追涨的情绪已明显削弱”。

这种明显削弱的溢价率对于后市的购房人来说,未必不是一件好事,因为降低的拿地成本也必然影响到房价。因此,这种低溢价率的趋势,是否在羊年继续保持,是今年楼市的重要看点之一。

看点2 多元化

销售目标不强求

在去年的诸多统计中已经跃居销售排行榜头名的绿地,虽然由老大张玉良表示了2015年希望做到2800亿元销售额的目标,但他也一再强调“对这个数字不要太刻意”,只是一句“竞争力强了,数据就出来了”的话语,仍透出强烈的成就感。

与之相映成趣的是,万科再度表示不设定固定的销售目标,而是“顺势而为”,总裁郁亮也多次表达希望淡化对排名的关注。事实上,由于率先定调“白银时代”,并且及时通过旅游、养老、商业等领域的多元化谋求出路,万科在方向性、示范性上的老大地位,仍是相当长时间难以被取代的。

据报道,对于排行榜,去年保住绿城的宋卫平更是直言“太累”“被绑架”,他直呼房企不要再关注这个数据。事实上,绿城去年的成绩和排位都还不错。

这其中的看点是,在过去许多年间成为外部关注楼市关键指标的销售排行榜,在业内大佬刻意为之下成为被努力淡化的目标,这从一定程度上也反映了当前楼市的增速放缓,以及企业正在多元化的趋势。

看点3 政策

“愿望清单”能实现多少?

2月28日,央行宣布自3月1日起下调金融机构人民币存贷款基准利率,对房贷产生积极影响,政策“红利”再度成为楼市焦点。而此前从去年底起,以降息、松贷为主要特征的央行系列新政和一些地方性的楼市利好政策也频繁出现,乐观者认为这将成为楼市转盛的拐点,悲观者认为难以阻止楼市继续震荡盘整。

事实上,刚刚进入2015年,就不断有关于“年内第二次、第三次降息”的传言此起彼伏,这在某种程度上既显示了购房人对于宽松购房环境的渴求,也显示了房企对于救市政策的渴盼。

由此而产生的关注热点是,早已被媒体列出的如“进一步降低购买二套房首付比例”、“调整二手房交易营业税的免征期限”的利好政策之“愿望清单”到底能实现多少?目前较为一致的看法是,未来的趋势是行政化的一刀切政策越来越少,坚持市场化调整方向和行业规则构建增多,包括公积金调整、不动产登记暂行条例等,均着眼于构建房地产市场长期机制,市场化手段和金融工具将成为新的调整机制,当然各种“微刺激”的彩蛋也会不时爆出。

看点4 供应

顶豪和刚需谁是主力?

今年的北京楼市,顶豪项目成为媒体不吝篇幅渲染的重点领域,似乎这一领域的决胜决定了整个市场的走势。

的确,顶豪项目在羊年露出扎堆入市、大干一场的决心。一方面,这类项目在去年底今年初排队入市,仅仅在元旦后入市的就多达12个以上;另一方面,中粮、保利、中赫、龙湖、融创、远洋等标杆房企都拿出了自己的最高级项目和有“地王”背景的地块进入这一领域。

但业内人士也认为,高端项目的局部火爆,难以反转整个楼市进入调整期的趋势。

不过,对于购房人来说,中低端项目已经出现平价甚至低价推盘的征兆,这主要是受到自住房的影响。而2013-2014年出让的54宗自住房用地当中剩余的32宗也将在2015年陆续上市,预计将提供3.5万套左右自住型商品房,这一供应量相当于2014年纯商品住宅成交量的近半数,自住房如此巨大的潜在供应也将对羊年商品住宅市场继续形成重大影响,中低端刚需类项目不得不调低价格预期,争抢有限客源,加快出货速度,对购房人形成实在的利好。

本报记者 胡喆