万科:一个地产商的高度

来源:互联网新闻 编辑:余姚网 时间:2018/08/15 14:37:59

万科的眼界在哪里?

万科的高度在哪里?

很多时候,一个企业的高度,绝对不会超过这个企业老板的思想高度,做企业,必须要有高度。有了高度,就会有广度,不仅仅会局限在自己的企业来看自己,不仅仅是在自己的行业来看企业,不仅仅是在自己的城市来看自己,不仅仅是在全国的角度来看企业,更要看到其他行业对自己的影响,看到城市区位、国家战略、全球化格局对自己的影响。

万科的高度在哪里?

一、从“世界的高度“去看万科的高度

诚然万科已经成为全球住宅的NO1,但万科并没有大规模启动国际化战略。很多时候我们说万科两次参加世博会,就是贴上“国际化”的标签,包含前期与美国铁狮门的战略合作,也是“国际化”的标签,但这些远远不是。在老潘看来,万科“国际化”标签不是关键,万科“国际化理念”才是关键。万科其实从出身开始,思维就已经“国际化”了,怎么讲?

首先,万科做地产起家就是他的物业,很早以前万科就参照日本SONY的服务体系,理解SONY全球服务理念本质,移植嫁接创新到房地产物业领域,最终十年磨一剑重于成就“万科物业”金字招牌;

第二,万科产品战略、城市战略其实也是借鉴国际化的理念,核心在于通过美国最大住宅公司帕尔迪,根据帕尔迪在产品全生命周期的研究,借鉴做成了万科产品标准化为特征,N条产品线格局,而在城市布局上也是聚焦帕尔迪聚焦美国城市经济圈的策略,在中国实现3+X布局策略。

第三,万科规模化扩张组织管控也是借鉴了美国霍顿房地产的集分权体系,如何保证集团、区域、城市、项目的分级管控,如何实现集团管控模式的阶段性调整和优化;

第四,面对更大规模化的发展,万科住宅工业化也是以日本东京建屋为标杆,努力学习,反复对标,推行住宅产业化体系。

第五,当万科进入1000亿之后,万科作为一艘地产航母,如何预见防范行业系统性风险,如何掌控3000亿,5000亿规模的公司治理与管控,万科又以汇丰银行等作为标杆……

这些都是明面上的,更多的全球标杆借鉴和活学活用自然你我都不知晓,这也是万科让老潘最值得敬佩点之一,无论公司做到多大,万科始终保持一颗谦卑学习的心态,一颗全球寻找标杆提升自我的进取之心,仅这一点就值得地产人学习。所以从这个意义来讲,万科早就是集国际化巨头、各行业各领域各主题全球标杆于一身,成就了今日之万科。

当然除了企业的全球对标学习提升之外,王石个人也不意外,哈佛剑桥学习,一个60多岁的老人还苦练英语……足见王石对“国际化”三个字的“身与心”的投入。

三、从“行业的高度”去看万科的高度

企业成长的高度,必须站在产业的发展、行业的演变去思考,这一点老潘记得同为全球空调行业排名老大的一姐董明珠也强调过。

万科的高度,肯定离不开整个房地产这个行业。

整体来看,房地产经过黄金年代的高速成长期进入中度成长期,整个中国房地产的块头已经长大了,未来也不可能再大幅增加了。我们看到,近2、3年中国房地产的整个块头已是“8万亿”规模,8万亿这个体量是个什么概念了?这样说吧,去年全中国所有产业加在一起的GDP才63万亿,结果房地产这个大块头就占了1\8。

8万亿的盘子,万科去年才2000亿之多,市场占有率才不到3%,伴随行业集中度提升和优胜劣汰效应的发挥,未来万科市占率提升到5%甚至10%还是有可能的,具体多少取决于万科面向未来的战略取舍之道和组织执行力。这也就意味着万科未来住宅可能达到4000亿到8000亿左右的巨无霸公司,这可能是万科住宅的高度。

当然,这个过程中,万科的住宅规模增长,更考验万科有质量的增长,考验白银时代万科均好性的再度升级,考验万科从产品时代,到客户时代投资住房简单需求,再到用户时代生活方式体验需求的满足程度。

另外需要注意的是,万科从行业到产业的生态链思路。其一,万科合伙人虽然是激发大家的积极性,但另一方面,合伙人延伸到供应商,合作伙伴的思路,则是一个巨大突破,这意味这万科与供应商的“同路人”发展,共享共担共生,房地产上下游产业链50多个行业,万科的合伙人开放意味着“行业到产业”生态格局的变化,以此抵御未来潜在的风险。其二、万科公开自身供应商名目,这个万科一直多年合作并认可的名单可是私家秘密,万科选择公开,则意味着扶植这些供应商未来的更大成长,其他大中小房企肯定都会不同程度跟风,最终形成万科对供应链系统“良币驱逐劣币”的进化效应,而且伴随优秀供应商主导市场,规模成本递减,万科也享受到更大幅度的成本优惠。

三、从“城市的角度”看万科的高度

在中国完成全部城市化之后,土地不可能大规模供应,那么住宅的空间就会走下坡路,万科作为地产航母,不可能等到住宅面临危机时再大船调头,提前转型,从“住宅地产”进入更大的“城市海洋”,是万科这首航母的未雨绸缪。

城市配套服务商,社区建设配套商,外延住宅,做三好“社区”,万科航母进入一个宽阔的海洋。中国城市化率整体才54%左右,一二三产业结构失衡,东部中部西部也严重不平衡,大量城市基础建设、配套服务是比住宅地产更加巨大的一个海洋。对此,万科城市配套服务商具体做3件事,分别是传统的住宅业务、体验消费地产及产业地产,传统住宅业务再玩十年空间还有,做消费体验地产,核心包括生活中心、社区养老及旅游度假,这是持续现金流来源,而产业地产是因为城市都在经济转型、产业升级,万科可以顺应时代,做写字楼,会展中心,物流地产等产业地产。

整体而言,城市配套服务商,方向没有错,剩下无非就是执行力和战术的好与坏,他只决定成长的快与慢的问题了。

四、从“品牌角度”去看万科的高度

在老潘看来,一个企业外在品牌形象,内在企业文化,都是为企业战略保驾护航的手段,品牌形象解决客户聚合度、消费者认知、助力销售和品牌溢价,而企业文化解决管理执行三观统一、动作一致和组织动力压力问题。

万科的品牌老潘不好评价,顶多谈下感受,从品牌的术来讲,万科品牌帝国主要取决于三个方面,其一就是王石郁亮个人品牌的高逼格,登珠峰,马拉松、哈佛求学,男人装、代言吉普……两个人都走的都是“英雄路线”,非凡人能及。其二就是以整个地产行业最早的一本内刊《万科周刊》,为万科的品牌的文化性、小资色彩,财智分享、城市理念都很好的落地,为万科早期区域化、全国化扩张的品牌扩张立下汗马功劳,老潘特别喜欢的是万科周刊的内容“走心”,而其中《走进城市》的系列策划又很好的伴随了万科全国化多城市扩张。其三,万科资本市场、媒介市场对万科品牌的极度放大,万科做地产第一把交易太久,地产行业所有的光环几乎一半都给了万科。老潘开玩笑的,明源新媒体只要发文章标题带有万科的,文章阅读率就老高老高。但是,以上都是术,老潘觉得万科品牌的魅力在于始终领先行业一步,将万科战略与品牌有效合二为一,这是万科品牌的道。

万科始终走在行业之前,始终领先于行业,始终未雨绸缪,始终敢于吃螃蟹,从最早做《万科周刊》,从最早做物业品牌,从成立客户关系第五专业,从率先标准产品线规划,从最早全国化城市扩张,从住宅产业化的率先试水,从规模时代的国际化人才引进,到现在国际化世博会的品牌扩张……万科梦想、万科战略,万科品牌,万科行动,万科成绩已经融为一体。整体在这个过程中,梦想先行,品牌先行,每一次都让老潘感觉到“灵魂与脚步”同步的感觉。

也就是在米兰世博会上,王石宣布,万科将在米兰开分公司,设立米兰分公司的目的是引进欧洲工业设计与时尚设计的力量,为国内房地产业服务,这也是建立万科国际化品牌的重要战略