青羊区中鹏花园试水“业主自治”

来源:互联网新闻 编辑:余姚网 时间:2021/05/14 18:30:03

原标题:青羊区中鹏花园试水“业主自治”

青羊区苏坡街道中鹏花园C区是一个小高层与别墅混合的小区。过去几年,小区先后经历了3家物管公司。由于小区经常被盗,经业委会讨论,中鹏花园小区在去年4月炒掉了物管公司,走上了“业主自治”的道路。昨日,记者来到中鹏花园,看看“业主自治”一年多来,小区究竟管得怎么样。

问题一 谁负责日常管理?

在中鹏花园C区,小区的日常物业管理主要由居民自治物业服务中心承担,该中心的负责人江明德是退休公务员,在小区里面住了很多年,对小区居民十分熟悉。

小区自治之后, 社区党支部牵头召集居委会、业委会多次座谈,最终决定由业委会成员江明德成立物管服务中心来负责小区日常管理。为了更好地为大家服务,江明德拿出以前上班的热情,自学物业管理,吃透了物业管理的法律法规,如今中鹏花园C区被他管理得井井有条。

建议:物业管理千头万绪,自治前应选择一位优秀的负责人,不一定要有很多经验,但必须时间充裕且有为居民服务的热心肠。

问题二 财务如何挂靠?

业主自治还涉及较为复杂的财务问题。由于业委会不具有法人资格,按照住宅物业管理规定,由业主自行管理物业的小区,应委托具有资质的机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理,并根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户。 “实际上,找到可以委托其进行财务管理的机构,是业委会动用维修资金的前提。”中鹏花园C区业委会把这个规定通俗地理解成“物业挂靠”,找了一家物业公司,以每月固定的费用,委托他们进行财务管理。

建议:财务直接关系所有业主的利益。最好是找大的、口碑比较好的物业公司挂靠。

问题三 日常账目如何管理?

“物业说了算”是包干制物业管理最容易引起业主不满的地方。中鹏花园C区居民自治物业服务中心主任江明德告诉记者:“以前物业使用维修基金,经常按照急修项目列支,事前不告知业主。业主要等收到维修基金账单后才知情。”现在,业主大会公约规定,凡使用经费在1万元以下的项目,需由业委会讨论决定,1万元以上的项目由业主大会决定,物业管理人员的雇佣则经业主代表大会通过。业主代表大会还请了从事会计工作的居民担任财务监督员。

据介绍,自治一年多来,中鹏花园C区定期向全体业主公开账目明细,收入多少,开支多少,开支项目,盈余多少等等,小区居民一清二楚,查询起来也十分方便。“以前物业管理的时候好多东西都蒙在鼓里,现在小区物管中心总是定期公开日常账目,做到了真正的公开透明。”在中鹏花园居住多年的苏大爷告诉记者。

建议:不仅需要财务监督员,业委会还需要定期向业主公开账目,尤其是公共收益(广告、停车费)资金的用途和流向等。

专家点评

业主自治有利有弊

青羊区房管局分管物业的局长聂荣梅表示,根据《物权法》规定,业主可以请物业公司或者通过其他形式管理小区,中鹏花园采取的就是“其他形式”自我管理。

“业主自治从本质上说是共摊生活成本,在人少、楼层低的小区实行起来更为方便。“聂荣梅分析说,这种管理方式成本低是自然的。因为物业公司的各种行为必须符合各行各业的规定,受到法律约束,这些都增加了物业公司运作的成本。不过,目前关于业主自治的法规还不健全,缺乏相关的处理条款和政策约束,一旦业委会与业主之间产生矛盾,业委会很有可能就撂挑子不管了,这个时候又没有相关的法规能够对其形成约束。

比较而言,物业公司在这方面更规范一些,即便物业公司解决不了问题,也要提前三个月公示,并且向房管局备案,在工作交接完毕之后才能退出。业主自治管理成本低带来一系列实惠的同时,一旦出现问题也需要全体业主共同承担责任。

陈静 康琴 本报记者 李自强 文/图