纯干货：最全的房贷说明+下款技巧！去银行之前必看

来源：互联网新闻编辑：余姚网时间：2023/06/06 21:01:05

贷款之前，你有必要掌握一些基本知识，以便想贷就可以随心所欲的贷。还可以少给自己挖坑！如果你正打算买房，又不能付全款，这篇文章你必须要看！

一.评估

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A.评估家庭资金。

B.评估房产价格。首套房的首付是合同价与评估价取孰低值的三成，二套房的首付是合同价与评估价取低值的四成。

如果资金不够，可以通过银行房产抵押消费贷款、银行信用贷、民间房产抵押、民间信用贷（所谓首付贷，最后有解释）补全。而房产价格，必须要找银行指定的评估公司评估，自己找的评估公司银行不一定认。

二：评估你的收入负债。

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收入除了工资性收入外，还有各种资产都可以折算成收入。打工族收入的特点就是稳定，金额、入账时间、备注都要规律，如果突然出现一笔大额进账，要能够合理地解释，信审才会接受这是一笔收入，否则会忽略不计，尤其是快进快出；频繁出现很多笔大额进账，会被怀疑成企业主（或个体经营者）冒充上班族。

房产资产折算收入：会把贷款额度去除后的房产净值（也是通过评估价确定）再打折后计算成月收入。

股票计算收入：根据证券公司提供的市值单再打折计算成月收入。

存款：根据定存单或理财产品合同等折算成月收入（个别银行定存单拉出后隔天就可以取走，这种情况100万可以折算1.6W收入）。

负债计算方式：房贷就按征信报告上显示的月供计算，信用贷和车贷按使用额度和授信时间计算月供，信用卡按透支额的10%计算月供。另外，帮别人担保的金额也算作负债。

三：如何阅读你的征信报告？

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征信报告除了看到是否有贷款和信用卡逾期，还透露了很多信息。对于目前在家抚养孩子的家庭主妇来说，报告上显示的“XX有限公司”就可以提供一笔合理收入（工资收入），因此一家优质企业里工作时，即使你不申请贷款，也要申请几张信用卡，不管金额大小，目的不是消费，而在于纪录这家企业。

如果是自由职业者，怎么做，你的收入才会得到信审的认可？并不是随便一张收入证明就能解决的，需要你拉出自己的征信报告，查看自己的职业信息，最好是选择最近的一家公司，出一张收入证明。如果这家公司比较一般的话，也可以选择同行业较大的公司来开收入证明。

四：贷款需要多久才能下来？

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在银行做的任何贷款，即使从材料上看来100%没问题的，也不能承诺100%能批，只能说从经验上看没问题。至于贷款时间就更加有不确定性了。签购房合同前一定要了解清楚时间节点，尤其是在合同里只能写“xx号之前过户”，而不能规定“xx时间放款”。因为你没法控制银行的放款时间。

对于按揭购房贷款，共计时间为：上下家材料齐全交给信贷员——查询下家房产（七天）——信审审批（两周）——审批通过出合同用印（三到一周）——拿到合同后过户（二十天）——拿到他证交给银行放款（一周）。这是标准时间，中途如果补充材料，恰逢节假日等等，都会有拖延。

五：目前政策概况

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首套房认定标准：

1.以夫妻及未成年子女为家庭单位名下房产贷款全部结清，再次购买普通房（所有银行认可）

2.以夫妻及未成年子女为家庭单位名下房产贷款全部结清，再次购买非普通房（大多数银行认可）

3.以夫妻及未成年子女为家庭单位名下房产贷款商贷全部结清，公积金未结清，再次购买普通或非普通房（少数银行认可）

二套房利率：可以打折，普通92折，非普通98折，也有一律9折但要买理财和公证费的。

还款方式：

信用贷按照还款方式分为按月付息／等额本息／等本等息，在同样的额度和使用年限和利率下，总利息是等本等息＝按月付息>等额本息，但是资金利用率按月付息>等额本息>等本等息，按月付息和等额本息的利率是真实利率，等本等息的利率大概是宣传时年息的两倍。

关于首付贷，需要格外注意：

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所谓首付贷，一般指短期周转的信用类或者房产抵押类贷款，分为从银行申请和从民间申请。如果采用银行申请的随借随还按月付息或者等额本息还款方式的信用贷，都是算作贷款上征信的，但是可以打一个时间差，在银行第一次查询和第二次查询时看不到此笔贷款即可规避负债，金额小使用信用贷，金额高使用房产抵押；

采用等本等息的还款方式有很多是不算做贷款负债的（也就是信用卡分期），但是即使是不算贷款，但是算信用卡负债的月供是很严重的，比如信用卡透支10万，负债是按10%算的，也就是一万。类似的像是花呗套现，也可以有这样的效果；至于白条，目前还不了解。但是白条的额度不是很高，并不算实用。

也可以采用民间申请（比如链家、中原等等机构，一手房开发商也推出相应首付贷）的短期贷款，一是要求交易是通过他们进行，从而有更强的风控，二是其利率很高，比如链家普遍的月息1.6%，貌似现在已经到2%了，再加手续费1-3%个点，实在让人望而却步，三是可以无抵押，金额比银行的信用贷高，手续没那么复杂。

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