当前房地产市场的调控政策是什么啊!

当前房地产市场的调控政策是什么啊!
当前房地产市场的调控政策是什么啊!

当前房地产市场的调控政策是什么啊!
全国工商联房地产商会会长 聂梅生

　　房地产是国民经济的重要产业.1998-2009年,房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%,拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年,房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%,拉动经济增长1.77个百分点.
　　房市调控特点
　　相比之下CPI与房价关系更密切,以此确定房价的合理区间符合中国的历史实际.
　　2010年政府对房地产实行了一系列调控,被称为史上最严厉的调控.然而对比2009年,2010年房地产各项指标全面上扬,房地产开发投资同比增长33.2%,施工面积同比增长26%,房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%,商品房销售面积同比增长10.1%,房地产开发企业资金来源同比增长25.4%.房地产投资占城镇固定资产投资比例从2009年的18.7%上升到2010年的20%,新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从20.5%上升到25.4%.
　　观察近10年的房地产调控,我们发现房价增幅与GDP、CPI增幅密切相关,10年来房价同比变动处于二者之间,在CPI进入下行通道时,房价降幅高于CPI；进入上升通道时,房价涨幅又高于CPI,在CPI指数进入通胀或存在通胀预期时,房价指数高于CPI,尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升.相比之下CPI与房价关系更密切,以此确定房价合理区间符合中国的历史实际.
　　房地产调控的含义是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间.目前,地方政府被要求出台房价控制措施,但关于房价合理区间尚未形成共识.对于存在房地产泡沫的热点城市,房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性的指标,难以作为近期确定房价合理区间的唯一依据,因房价已被投资性购房比例过大所扭曲,收入已包括了投资炒房人的收入,但二者可作为保障性住房的评判依据；以自住性为主的二、三线城市,应以这两个指标为主确定房价合理区间.下文将对房地产调控政策做详细分析.
　　金融手段
　　收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的.
　　先看货币手段,包括加息、提高准备金率、控制二套房贷等.本轮加息的背景是应对货币供应增速过快、防止资产和消费品价格上涨、改变存款负利率状况、应对通胀、平衡人民币升值等.加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果：通胀预期下房价上升,加息是否跑得过通胀；加息使开发和购房成本上升,对房价起抑制作用,但成本上升是否跑得过房价上升,若房价上升更快,成本上升将被消纳.
　　其次,收缩流动性,降低自有资金杠杆率.2009年房地产投资自有资金率降至20%以下,房地产开发成本的资金杠杆率从原来的2.86倍大幅提高到5倍以上,热点城市逼近10倍. 2010年在一系列政策调控下,开发商自有资金率提高到52%,投资杠杆率下降到2倍以下,有效降低了开发商的投资杠杆率.提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段,如将首付从20%提高到40%,一般会使资金杠杆率下降五成.当前炒房人已难以利用银行贷款炒房,收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的.
　　限购令
　　临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应,审势调整.
　　在通胀预期下,购房热潮涌现,支付全款投资购房比例上升,钱从银行存款、股市迅速流向购房市场,2010年四季度交易量大幅上升,房价仍居高不下.调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购,从货币手段上升到户籍手段,直接进行了行政干预,意在遏制投机炒房.
　　35个大中城市是限购的主要对象,目前只有16个地方政府出台了“限购令”.2010年35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%,占总销售量的35.6%.若设定这些城市投资性购房比例平均为15%～20%,“限购令”将使全国房地产交易量下降5%～7%左右,交易额下降7%～11%,控制流入的资金量约2500亿～4000亿元.到底能限制多少房地产贷款?2010年新增房地产贷款2.01万亿元,按照统计数据,个人抵押贷款占60%,由于交易额下降使开发贷和个贷都下降10%左右,约减少2000亿元.
　　当前对“限购令”的看法不一,有的认为是歧视外地人,有的认为是行政干预.限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产,但更重要的作用是使市场进入观望,交易量会应声而下,对后市的威慑力量远高于实际限购数量.而房地产开发商在现金流不困难的情况下,可能会等待观望,不太可能出现大的降价.2011年各项调控政策有待落实,尤其是保障性住房见效需要时间,当前临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应,审势调整.
　　保障性住房与房产税
　　大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题.
　　据REICO报告：2010年全年保障性住房完成投资约8400亿元,拉动房地产开发投资增幅约5个百分点.2011年规划新开工建设1000万套保障性住房,预计年底竣工率为60%；按每套平均60平米计算,将新增保障性住房竣工面积约3.6亿平米.预计2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元,将拉动房地产开发投资增加约10个百分点,拉动GDP增长1个百分点.
　　保障性住房既可有效供给、平抑房价,又可挤出房地产泡沫、拉动经济,可谓一箭双雕.如规划如期完成,将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用,但土地指标和资金筹集不容乐观.若国土资源部不提供指标,而从现有指标中分配,就等于从地方政府财政收入中往外分,显然有较大难度；保障房建设共需1.3万亿-1.4万亿,中央政府出1000亿,剩下的依靠地方政府,而地方政府投融资平台债务未还,从何筹资?因此,大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题.
　　房产税是前段时间热议的话题.中国指数研究院专题报告指出：如只针对高端物业征税,即重庆模式,预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿,资金控制作用不大,对地方政府也难有效补给；如对所有存量住宅征税,税率为1.5%,全国一年的房产税将为7600亿元,但近期这种方式不现实.房产税并不能在短期直接降低房价,但会对房价预期起作用,意义在于建立合理的长效税收机制,对于促进商品房市场机制的形成必不可少.
　　土地是平抑房市的权重力量
　　如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视.
　　2010年,全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位,前3季度同比上涨21.5%.据国土资源部的数据：2010年全国土地出让成交总价款达2.9万亿,较前一年增加71%.；全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%.土地财政比重持续上升,地方政府是最大的受益方.
　　金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场,形成了土地金融.据国土资源部公告：2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元,比上年增加42.8%.2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元.开发商进行土地抵押贷款后,需经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易.如这期间市场形势发生大的变化,巨额资金将直接关联到金融层面.上世纪90年代初海南房地产泡沫破灭就是教训之一.
　　以上表明在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下,无疑是地根吸住了银根,尤其是在宽松的货币政策下,进入房地产领域的货币大量沉积在土地中,2010年尤为突出.
　　如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视.供不应求时,房价上涨,土地增值,资产泡沫上升；如因外部因素使需求速冻,交易量和投资下降,资金链紧张,积聚在土地中的资金将无法释放,可能成为刺破泡沫的利剑.因此土地是平抑房地产市场的权重力量.一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革,使地方政府的土地财政比例降低,进而和房价逐步脱钩；另一方面要促进已出让土地的合理开发利用,尽快形成有效供给,最终平抑房地产市场.